來(lái)源 | 運(yùn)聯(lián)智庫(kù)（ID：tucmedia）

作者 | 楊宏遠(yuǎn)

編輯 | 小L

最近幾天的形勢(shì)變化之快，讓筆者生出了些“洞中才數(shù)月，世上已千年”的感覺。

就在剛剛，筆者在朋友圈看到了某快遞加盟商的一則招聘司機(jī)與客服的信息，直接來(lái)了一句：“陰的不要，耽誤活”。

這樣的一句話，放到半個(gè)月前是我們窮盡想象力都無(wú)法想到的。

事實(shí)上，從疫情爆發(fā)開始，我們所有的關(guān)于短期趨勢(shì)發(fā)展的預(yù)判，幾乎都被推翻了。

如今，疫情見底，經(jīng)濟(jì)抬頭。但我們也不能否認(rèn)，不確定性因素是會(huì)永遠(yuǎn)存在的。要想找到確定性，我們必須以更長(zhǎng)的周期看看待物流行業(yè)的發(fā)展。

而此時(shí)，從地產(chǎn)的角度去看物流行業(yè)的發(fā)展，就成了一個(gè)很好的視角。因?yàn)榈禺a(chǎn)投資，本身就要去穿越經(jīng)濟(jì)周期。

巨頭紛紛抄底，看好行業(yè)的長(zhǎng)周期發(fā)展

春江水暖鴨先知。早在政策調(diào)整之前，國(guó)外的資本就已經(jīng)在國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻做出大動(dòng)作。

其中一個(gè)比較重大的消息，來(lái)自于黑石旗下的龍地（DragonCor ）。龍地為黑石管理其在中國(guó)大陸龐大的房地產(chǎn)投資組合。11月8日，龍地宣布，即將完成對(duì)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28中國(guó)方米現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)的收購(gòu)。

（龍地物流園區(qū)資料圖，來(lái)源：龍地官網(wǎng)）

近幾年，被稱為“華爾街PE之王”的黑石，就沒有停止過在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域“掃貨”。

去年1月20日，黑石從富力集團(tuán)收購(gòu)了粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)– 廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園。當(dāng)時(shí)，黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民透露稱，未來(lái)，黑石愿意在中國(guó)投資兩類房產(chǎn)：第一是倉(cāng)儲(chǔ)類資產(chǎn)，第二是城市購(gòu)物中心。

國(guó)際投資機(jī)構(gòu)KKR中國(guó)區(qū)董事趙然也曾表示，現(xiàn)在正是進(jìn)入亞洲地產(chǎn)領(lǐng)域的好機(jī)會(huì)，尤以中國(guó)為突出代表之一。

這一觀點(diǎn)似乎被越來(lái)越多的地產(chǎn)巨頭印證。

今年10月24日，高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國(guó)共同宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國(guó)收購(gòu)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目，首批合作的種子項(xiàng)目為4個(gè)位于大上海地區(qū)的新基建項(xiàng)目，共計(jì)24中國(guó)方米。

11月7日，普洛斯宣布最新一期中國(guó)收益基金——普洛斯中國(guó)收益基金VI（GLPCIFVI）完成募集，規(guī)模達(dá)76億元人民幣。該基金將投資于中國(guó)19個(gè)城市的20處物流園區(qū)，可租賃面積約213中國(guó)方米。

普洛斯近三個(gè)月，相關(guān)物流基金已經(jīng)募集了200億元人民幣。

（普洛斯園區(qū)資料圖，來(lái)源：普洛斯官網(wǎng)）

除此之外，高瓴、易商、凱德、華平等也頻頻有所動(dòng)作。有媒體稱，從年初到現(xiàn)在已經(jīng)有超220億元的資金進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

當(dāng)下，疫情放開，很多物流企業(yè)已經(jīng)感受到了貨量的回升。但是在此之前，大環(huán)境尚不景氣之時(shí)，黑石、摩根、ESR、京東產(chǎn)發(fā)、普洛斯等中外物流地產(chǎn)勢(shì)力，就已表示出對(duì)中國(guó)物流市場(chǎng)的濃厚興趣，并逆勢(shì)加碼布局。

這些大鱷們，對(duì)長(zhǎng)周期內(nèi)的中國(guó)物流表現(xiàn)，仍然信心十足。

從地產(chǎn)物流的視角，看物流的新增量

我們?yōu)槭裁匆柚锪鞯禺a(chǎn)的視角，來(lái)看物流行業(yè)的發(fā)展，是因?yàn)楫?dāng)我們?cè)噲D對(duì)未來(lái)的發(fā)展做出預(yù)測(cè)時(shí)，除了要關(guān)注當(dāng)下，還應(yīng)該順應(yīng)行業(yè)發(fā)展的中長(zhǎng)期主題。

物流地產(chǎn)，本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)的配套資產(chǎn)。

過去十年，電商產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。而電商又是高標(biāo)倉(cāng)的核心用戶，因此，高標(biāo)倉(cāng)發(fā)展的黃金時(shí)期也由此誕生。

一位曾在黑石任職過的業(yè)內(nèi)人士對(duì)運(yùn)聯(lián)智庫(kù)提到，未來(lái)對(duì)于物流地產(chǎn)來(lái)說，消費(fèi)驅(qū)動(dòng)仍會(huì)發(fā)揮重要的影響力；但這里的消費(fèi)并不局限于電商，因?yàn)橄M(fèi)市場(chǎng)的商業(yè)模式本身也正快速發(fā)生變化。

短期現(xiàn)象，不會(huì)對(duì)物流地產(chǎn)產(chǎn)生多么大的影響。因?yàn)榈禺a(chǎn)有一個(gè)特殊屬性，即延后性，其迎合的是已經(jīng)產(chǎn)生的需求。

一位曾經(jīng)在龍湖物流地產(chǎn)、東百集團(tuán)物流地產(chǎn)板塊任職過的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從細(xì)分賽道角度來(lái)說，冷鏈物流會(huì)越來(lái)越受青睞。一方面，消費(fèi)升級(jí)下，消費(fèi)者對(duì)生鮮品質(zhì)的需求越來(lái)越多（短期消費(fèi)稍微受疫情沖擊）；另一方面，對(duì)于冷鏈，政府投資強(qiáng)度大，比傳統(tǒng)干倉(cāng)更具有吸引力。

同時(shí)他提到，物流地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)肯定是更多地去融合和賦能產(chǎn)業(yè)，回歸資產(chǎn)本質(zhì)。

安博中國(guó)副總裁廖偉翔對(duì)運(yùn)聯(lián)智庫(kù)提到，除消費(fèi)驅(qū)動(dòng)外，如今制造業(yè)已經(jīng)成為了物流地產(chǎn)新的發(fā)展引擎，尤其是高端制造業(yè)，也需要高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。

另外，不同于消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級(jí)會(huì)讓物流地產(chǎn)注意到一些非傳統(tǒng)的“核心地區(qū)”。

從供給端來(lái)看，長(zhǎng)期來(lái)說，土地資源是持續(xù)收緊的，特別是華東、華南這些核心位置。

比如說新能源汽車產(chǎn)業(yè)。如今，很多中西部地區(qū)的省市持續(xù)發(fā)力新能源產(chǎn)業(yè)的招商引資。未來(lái)，隨著新能源汽車產(chǎn)業(yè)集中化，圍繞著頭部企業(yè)的新能源產(chǎn)業(yè)集群也將形成。而這些新的基地，就有可能分布在中西部省份。當(dāng)然，這需要建立在供應(yīng)鏈不斷升級(jí)的基礎(chǔ)上，達(dá)成各成本間的平衡。

萬(wàn)緯物流相關(guān)負(fù)責(zé)人也提到，未來(lái)十年，物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)預(yù)計(jì)在新興制造業(yè)相關(guān)領(lǐng)域，以及廣大工業(yè)制造業(yè)的升級(jí)需求中產(chǎn)生。其中，3C電子、新能源汽車、智能制造相關(guān)行業(yè)，近年來(lái)租賃需求擴(kuò)張意愿較強(qiáng)。

回到文初的問題，我們?yōu)槭裁匆谀壳斑@個(gè)節(jié)點(diǎn)，嘗試通過物流地產(chǎn)的視角去看物流行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，除了剖析地產(chǎn)巨頭們動(dòng)作后的深意，還為了給大家提供一種新的緯度，去做趨勢(shì)判斷。

預(yù)測(cè)永遠(yuǎn)不能幫你解決未來(lái)會(huì)發(fā)哪張牌的問題，預(yù)測(cè)可以幫你解決現(xiàn)在拿的是什么牌的問題。要想走向未來(lái)，就一定要看到未來(lái)。

冷鏈服務(wù)業(yè)務(wù)聯(lián)系電話：19937817614

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食品安全網(wǎng)

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